《西安市商品房预售资金监督管理办法》4月1日开始施行开发商不得直接收存购房款

3月23日，西安市住建局、西安住房公积金管理中心和中国人民银行西安分行营业管理部共同发出通知，经西安市政府同意，《西安市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称《办法》）今年4月1日开始施行，有效期5年。《办法》对西安市预售许可的商品房开发项目，其预售资金的交存、支出、使用及监督管理做出新规定。

关注一：商品房预售资金监管专款专用封闭管理

办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款。

按照《办法》，商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

承接商品房预售资金监管业务的商业银行，应当与西安市住房建设行政主管部门签订商品房预售资金监管合作协议，约定双方合作开展商品房预售资金监管工作的相关事宜。

商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。

关注二：开发企业一次预售许可对应一个监管账户

开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当选择一家商业银行（以下简称监管银行），设立商品房预售资金监管专用账户，并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》。《商品房预售资金监管协议书》应作为《商品房预售方案》的内容，在申请商品房预售许可时一并提交。监管账户设立遵循一次预售许可对应一个监管账户的原则。同一开发项目（以《商品房预售许可证》记载名称为准）在一家监管银行可使用同一个监管账户。

开发企业申请商品房预售许可前，如有项目开发贷款，原则上应选择开发贷款银行作为该预售项目的监管银行。监管账户一经设立，原则上不允许变更。

关注三：监管银行要密切监控购房贷款入账

商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行售楼部临时网点、营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。

购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

开发企业与购房人通过商品房网上备案系统签订商品房买卖合同时，由购房人将商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款及分期付款首期款以外的购房款）交存至监管账户。

监管银行根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，及时向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会报告。

关注四：商品房预售资金按建设进度拨付

商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

关注五：发现违规行为依法查处

开发企业未按规定收取、支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会依法依规查处。

监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任；西安市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。

购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任；西安市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。

对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可按相关协议约定暂停与其合作关系，住房建设行政主管部门可按相关协议约定暂停其他相关业务的合作关系，并通报金融主管部门依法查处。各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法进行处理。工程监理机构提供虚假工程施工进度资料的，除由住房建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。文锦